中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)幕墻工程委員的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年全國(guó)玻璃幕墻施工面積約為1.65億平方米，2009年約為2.36億平方米，2010年約為3億平方米，2011年更是達(dá)到4.5億平方米。玻璃幕墻是現(xiàn)代主義建筑的顯著特征，采用由鏡面玻璃與普通玻璃組合，隔層充入干燥空氣的中空玻璃或鋼化玻璃，具有隔音、隔熱、防結(jié)霜、防潮、抗風(fēng)壓強(qiáng)度大等優(yōu)點(diǎn)。但由于施工工藝、玻璃產(chǎn)品質(zhì)量等方面的原因，導(dǎo)致幕墻玻璃自爆與墜落屢見不鮮，高層建筑上的玻璃幕墻就如同懸掛在人們頭頂上的不定時(shí)炸彈，形成巨大的安全隱患，給物業(yè)管理工作帶來了巨大的挑戰(zhàn)。因此，如何減少高空幕墻玻璃墜落事故、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的重點(diǎn)工作之一。
　　
　　規(guī)避幕墻玻璃墜落的法律風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　高層建筑物上的幕墻玻璃一旦發(fā)生墜落，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首當(dāng)其沖地會(huì)成為問責(zé)對(duì)象，根據(jù)1987年頒布的《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。”很顯然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是該條款中所說的管理人。同樣，2009年頒布的《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。”物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然處于管理人的地位。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，建筑物幕墻玻璃發(fā)生墜落傷人傷物的法律責(zé)任，一般適用侵權(quán)責(zé)任法，即由所有人、管理人或者使用人承擔(dān)賠償責(zé)任。作為管理人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)如何規(guī)避幕墻玻璃墜落的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
　　
　　首先是法律責(zé)任主體的轉(zhuǎn)移。
　　
　　一是將玻璃幕墻的維護(hù)管理責(zé)任留給所有人（即業(yè)主），最近出臺(tái)的《既有建筑幕墻安全維護(hù)管理辦法》中第八條規(guī)定業(yè)主為玻璃幕墻的安全維護(hù)責(zé)任人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將幕墻玻璃維護(hù)管理這一項(xiàng)單獨(dú)剔除出來，不列為物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。一般的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備維護(hù)玻璃幕墻的專業(yè)知識(shí)、技能及相關(guān)設(shè)備，更不具備相應(yīng)的資質(zhì)，俗話說：“沒有金鋼鉆就不要攬瓷器活”。因此，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)所要承接的物業(yè)區(qū)域內(nèi)有玻璃幕墻維護(hù)管理的，應(yīng)當(dāng)將其單列并向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)說明情況，不要不顧自身實(shí)力而盲目承接此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
　　
　　二是將玻璃幕墻的維護(hù)管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給使用人（如租戶、承包者），其辦法就是提醒業(yè)主在租賃或承包合同中明確玻璃幕墻的維護(hù)管理責(zé)任留給使用人。國(guó)標(biāo)《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》中８.２.４規(guī)定：玻璃幕墻在正常使用時(shí)，每隔５年應(yīng)進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)玻璃、密封條、密封膠、結(jié)構(gòu)硅酮密封膠等應(yīng)在不利的位置進(jìn)行檢查。
　　
　　其次是管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與防范。
　　
　　如果無法推脫或不留心已經(jīng)承接了玻璃幕墻維護(hù)的業(yè)務(wù)，在質(zhì)保期內(nèi)的，督促施工方按照施工合同的約定進(jìn)行保修、保養(yǎng)，并做好工作聯(lián)系函簽發(fā)記錄、保養(yǎng)記錄及相關(guān)照片的存檔，如施工方未及時(shí)保養(yǎng)保修的，今后發(fā)生危險(xiǎn)將追究其法律責(zé)任；超過質(zhì)保期的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將玻璃幕墻的維護(hù)管理分包給有專業(yè)維護(hù)資質(zhì)的相關(guān)單位。
　　
　　從管理上和技術(shù)上解決問題
　　
　　以上方法只是用于亡羊補(bǔ)牢式的法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，真正要解決問題，還得從管理上和技術(shù)上來下功夫：
　　
　　早期介入階段：向開發(fā)建設(shè)單位發(fā)出書面聯(lián)系函，提醒其不要采用玻璃幕墻，講明其危害性；開發(fā)建議單位執(zhí)意要使用玻璃作為幕墻的，可提出如下建議將其危害性降到最低：一是將設(shè)計(jì)有玻璃幕墻的高層建筑物變更設(shè)計(jì)圖紙，在主樓邊上增加裙樓或綠化帶，以防萬一今后有玻璃墜落下來也只是墜落到裙樓或綠化帶中，避免直接下來傷人傷物；二是建議采用夾絲玻璃或夾膠玻璃或半鋼化玻璃，以上材料可以避免鋼化玻璃自爆的缺點(diǎn)；三是建議將幕墻設(shè)計(jì)為半隱式，以避免全隱式幕墻靠結(jié)構(gòu)硅酮膠作為固定劑，而萬一硅酮膠老化時(shí)玻璃就容易出現(xiàn)墜落的現(xiàn)象。四是建議單塊玻璃高度適當(dāng)減小，避免因過高而導(dǎo)致玻璃應(yīng)力加強(qiáng)而出現(xiàn)的自爆現(xiàn)象。

前期物業(yè)管理階段。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入時(shí)間已到了前期物業(yè)管理階段，幕墻已開始施工、設(shè)計(jì)圖紙也無法變更時(shí)，可在如下方面對(duì)幕墻工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控：1.認(rèn)真對(duì)照設(shè)計(jì)文件，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)固定點(diǎn)、焊接點(diǎn)進(jìn)行檢查，避免自貢螺絲不牢固、焊接點(diǎn)出現(xiàn)脫焊等質(zhì)量缺陷；2.對(duì)幕墻玻璃的質(zhì)量、規(guī)模進(jìn)行檢測(cè)，避免厚度不達(dá)標(biāo)、表面有劃痕及裂紋的玻璃安裝上去；3.檢查硅酮膠是否為指定品牌，避免施工方以次充好。4.建議開發(fā)建議單位將不需要采光的部位改用鋁單板，即可以減輕建筑物靜負(fù)荷，還可以節(jié)約20％左右的成本開支。
　　
　　日常物業(yè)服務(wù)階段。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)接手的是成熟樓盤，那么就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，針對(duì)玻璃幕墻制作詳細(xì)的管理方案，做好日常巡查，一旦發(fā)現(xiàn)有固定膠老化、鋼結(jié)構(gòu)銹蝕、玻璃自爆等容易發(fā)生墜落的情形，就必須對(duì)相關(guān)區(qū)域做好危險(xiǎn)警示標(biāo)識(shí)，禁止行人和車輛通過，并及時(shí)采取加固或拆除的措施。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將已經(jīng)或即將發(fā)生的幕墻玻璃墜落的危險(xiǎn)書面報(bào)告業(yè)主或業(yè)主大會(huì)，提請(qǐng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金聘請(qǐng)專業(yè)的幕墻維護(hù)公司進(jìn)行維護(hù)，并將報(bào)告回執(zhí)及維護(hù)記錄存檔，以便萬一發(fā)生訴訟紛紛時(shí)作為書面證據(jù)。
　　
　　當(dāng)然，不管物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何管理和預(yù)防，幕墻玻璃作為“空中殺手”的隱患仍然存在，公眾的生命還在遭受威脅。來自中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，1985年至2010年期間，全國(guó)建設(shè)安裝幕墻占世界總量的90%以上，中國(guó)已成為世界第一玻璃幕墻出產(chǎn)和使用大國(guó)。顯然，高空中的幕墻玻璃傷人的事故還將出現(xiàn)，唯有通過立法來限制中心城區(qū)和人流量大的地方高層建筑物過多采用玻璃作幕墻，或者采用玻璃做幕墻的高層建筑必須建有裙樓與綠化帶等，才能徹底解決此類安全隱患。目前，歐美國(guó)家已通過立法限制采用玻璃做高層建筑物幕墻。作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)，我們有義務(wù)來推動(dòng)我國(guó)此類立法工作的進(jìn)展，還民眾一個(gè)安全的生活與工作環(huán)境。